¿Cuál es la mejor forma de transmitir la vivienda familiar a los herederos?

Una familia quería que su hija se quedara con la casa en la que había crecido. Se la regalaron. Sin embargo, ellos siguieron viviendo en ella hasta su fallecimiento. Con la ayuda de un abogado especializado en planificación sucesoria, el proceso se gestionó al margen de su testamento, según un artículo reciente de Newsday, «Testamentos, fideicomisos, ventas: cómo los padres de Long Island ceden sus casas a los hijos». Esto garantizó que la casa no pasara por el proceso de sucesión, que puede resultar costoso y llevar mucho tiempo.

En un mercado inmobiliario en el que los precios y los tipos de interés no dejan de subir, los padres están tomando medidas para mantener sus viviendas en la familia, generar riqueza generacional y dejar un legado de estabilidad. Sin embargo, la forma de hacerlo puede acarrear consecuencias, especialmente en lo que respecta a la elegibilidad para Medicaid y a los impuestos.

La mejor situación es aquella en la que los padres pueden legar una vivienda de su propiedad, sin hipoteca o con una hipoteca de escasa cuantía. Cuando la propiedad se transfiere de un propietario a otro, el banco o la entidad hipotecaria puede exigir el pago íntegro de la hipoteca. Aunque los padres pudieran seguir pagando la hipoteca, la entidad crediticia podría exigir el pago íntegro una vez que se haya producido la transferencia de la propiedad.

Si la entidad hipotecaria decide exigir el pago íntegro, el coste de la hipoteca podría aumentar considerablemente, ya que los tipos de interés actuales son más altos que hace diez años.

Dejar una vivienda a un hijo en un testamento es la forma más habitual de transmitir la casa a la siguiente generación. Si los hijos deciden vender la vivienda, la base imponible es el valor de la misma en el momento del fallecimiento del progenitor. Los beneficiarios designados en un testamento se benefician de una base imponible actualizada. Esto significa que las plusvalías que obtenga el heredero se calculan sobre el valor de la vivienda en el momento del fallecimiento del progenitor. El valor de la vivienda cuando los hijos decidan venderla podría ser mucho mayor. Sin embargo, la ganancia se elimina a efectos fiscales para los herederos, lo que supone un ahorro significativo.

Si los hijos deciden conservar la vivienda durante un tiempo, deberían solicitar una tasación o un análisis comparativo de mercado para acreditar el valor de la vivienda en el momento del fallecimiento. Si la vivienda se vende muchos años después, deberán confirmar dicho valor para poder acogerse a la base fiscal actualizada.

Si la vivienda sigue a nombre de los padres mientras estos viven, los hijos podrían encontrarse con un problema si los padres necesitan solicitar Medicaid para recibir cuidados de larga duración. Medicaid podría denegar la cobertura si la vivienda está a nombre del solicitante, no vive ningún cónyuge en ella y el valor neto del solicitante supera el límite actual de 1,071 millones de dólares. Medicaid podría seguir pagando los cuidados a largo plazo si alguien es propietario de una vivienda por debajo del límite y cumple los demás requisitos. Sin embargo, podría recuperar el dinero del patrimonio del paciente de Medicaid tras su fallecimiento.

Donar una vivienda es otra forma de transferir la propiedad. Los padres pueden firmar las escrituras y donar la propiedad. Sin embargo, hay que tener en cuenta la exención federal del impuesto sobre donaciones en vida. Aunque el límite de 13,16 millones de dólares es una cifra por la que la mayoría de la gente no tiene que preocuparse, sí es un factor a tener en cuenta para las personas con un elevado patrimonio.

Otras opciones para transferir una vivienda incluyen el uso de fideicomisos revocables o irrevocables, así como la transferencia mediante la firma de una escritura en la que se conserva un derecho de usufructo vitalicio, lo que permite a los padres seguir viviendo en la vivienda mientras vivan.

Si necesita ayuda para elaborar un plan sucesorio completo y exhaustivo con el fin de transmitir la vivienda familiar a la siguiente generación, considere la posibilidad de consultar a profesionales especializados en planificación sucesoria. Los abogados especializados en sucesionesdel bufete Werner Law Firm, con sede en Los Ángeles, pueden orientarle en los intrincados detalles y ayudarle a tomar las mejores decisiones para el futuro de su familia.

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Fuente: Newsday (2 de mayo de 2024) «Testamentos, fideicomisos, ventas: cómo los padres de Long Island ceden sus casas a sus hijos»