¿Cómo funciona una venta sucesoria?

Imaginemos que eres propietario de una vivienda en alquiler o que eres el único propietario de una vivienda. Supongamos que falleces sin legar esa vivienda a nadie en concreto y que dejas hijos y un cónyuge supérstite. ¿Qué ocurre entonces? 

Si no hay testamento, el estado en el que residas (y el estado en el que se encuentre el inmueble) determinará los siguientes pasos que deberá seguir su familia. En general, su cónyuge adquiere la propiedad de cualquier bien que poseyeran en común o que fuera bienes gananciales (en estados con régimen de bienes gananciales), mientras que todos sus bienes privativos se reparten entre su cónyuge y sus hijos.

Cualquier bien que se posea en copropiedad con otras personas (como, por ejemplo, un bien en copropiedad con un derecho de supervivencia) pasa a los copropietarios. Pero, ¿qué ocurre con los bienes de los que era propietario a título exclusivo? ¿A quién le corresponden? ¿A su cónyuge? ¿A sus hijos?

Lo más probable es que cualquier bien de su propiedad se venda y que los activos se repartan a partes iguales entre su cónyuge e hijos (de acuerdo con las leyes de sucesión intestada). 

El motivo es que, en caso de sucesión intestada, la herencia se divide a partes iguales entre los beneficiarios (por ejemplo, el cónyuge recibe la mitad de los bienes gananciales, mientras que los hijos reciben la otra mitad, o un tercio de esa mitad cada uno si hay tres hijos), lo que significa que los bienes de gran valor podrían venderse para facilitar el reparto de la herencia. 

Esto da lugar a lo que se conoce como una venta testamentaria. Se trata de una venta de bienes inmuebles a través del tribunal sucesorio, con el fin de liquidar los activos de la herencia y distribuir equitativamente el valor de la misma entre los respectivos herederos. 

Explicación del proceso sucesorio

Para entender en qué consiste una venta sucesoria, primero hay que entender en qué consiste la sucesión. Cuando una persona fallece, sus bienes deben repartirse entre los herederos. 

Todo aquello que no haya quedado regulado en disposiciones previas, como las designaciones de beneficiarios y los fideicomisos en vida, pasa a ser competencia del tribunal sucesorio. Por lo general, un familiar inicia el proceso sucesorio presentando el certificado de defunción del fallecido ante los tribunales locales y interponiendo una solicitud de sucesión. 

Durante el proceso sucesorio, el tribunal nombra a un albacea para que actúe como representante de la herencia del difunto y le encarga la organización del inventario detallado de la herencia, la valoración de la misma, la liquidación de los gastos y deudas de la herencia, y la distribución del remanente de la herencia, de acuerdo con el testamento del difunto o, en ausencia de testamento, con las leyes de sucesión intestada. En la mayoría de los casos de sucesión, se recomienda contratar a un abogado para que preste asistencia y asesore a lo largo de todo el proceso. 

Dependiendo de la complejidad de la sucesión, la tramitación del proceso sucesorio puede durar desde unos pocos meses hasta más de un año. Un procedimiento como la venta de bienes en el marco de la sucesión puede, sin duda, alargar bastante el proceso. 

¿Qué es una venta sucesoria?

A primera vista, una venta sucesoria no difiere mucho de cualquier otra venta inmobiliaria. Las diferencias se deben en gran medida a la intervención del tribunal, lo que puede convertir un proceso de venta que suele durar unos dos meses en uno que tarda hasta un año en completarse. 

A diferencia de otras propiedades del mercado inmobiliario, las que se venden a través de un proceso sucesorio suelen ofrecerse «tal cual» y a un precio de venta rápida, que normalmente es inferior al valor de mercado. Los compradores también deben aportar un depósito del 10 % junto con un anticipo para su oferta. 

Esto supone tanto una ventaja y un inconveniente para los posibles compradores. Los futuros propietarios pueden aprovechar las ventas sucesorias para hacerse con propiedades que de otro modo no podrían permitirse. Pero al hacerlo, deben aportar una entrada adicional al depósito inicial del 10 % de su oferta y no pueden exigir ningún cambio ni reparación, ya que la propiedad debe venderse tal cual, desde el momento en que comienza la sucesión.

¿Cómo funciona una venta sucesoria? 

Al igual que en cualquier otra operación inmobiliaria, el albacea puede contratar a un agente inmobiliario (utilizando fondos de la herencia) para encontrar compradores para la propiedad. A continuación, el albacea puede examinar las ofertas, elegir una que le parezca adecuada y fijar una fecha de comparecencia ante el tribunal con el comprador. A partir de ese momento, puede tardar más de un mes en obtenerse una fecha de comparecencia.

Una vez aceptada una oferta en una venta sucesoria, la venta propiamente dicha se lleva a cabo mediante una subasta en el juzgado. Además del posible comprador y del albacea, cualquier otra parte interesada también puede asistir a la subasta. La puja mínima por la propiedad es la cantidad que el comprador interesado haya presentado como oferta por la misma.

Sin embargo, cualquier otra persona puede superar esa oferta y, potencialmente, quedarse con la propiedad. Si esto ocurre, se devuelve el anticipo al comprador original, y el nuevo comprador debe aportar inmediatamente un depósito del 10 % en el acto. Aunque otras ventas inmobiliarias también pueden implicar pujas competitivas, no suelen implicar subastas en los tribunales.

Una vez finalizada la subasta, se firma un contrato y se fija una fecha de cierre, normalmente dos semanas después (para que el comprador tenga tiempo de realizar una inspección de la vivienda).

Debido a las citas judiciales y otros trámites judiciales, las ventas sucesorias suelen tardar un mínimo de seis meses. Además, puede resultar más difícil encontrar compradores particulares para una propiedad que se vende mediante una subasta sucesoria, debido al elevado depósito del 10 % y al pago inicial que se exige en cualquier oferta, así como al hecho de que la propiedad suele venderse «tal cual». Por ello, muchos de los posibles compradores en las ventas sucesorias son inversores inmobiliarios y empresas de inversión.

Para los albaceas, las ventas sucesorias constituyen otra de las complicaciones del proceso sucesorio que se podría haber evitado mediante una planificación patrimonial cuidadosa. Para quienes desean adquirir una vivienda, estas ventas suponen una oportunidad potencial de conseguir una propiedad por debajo del valor de mercado, pero con muchos imprevistos y un proceso de venta excepcionalmente largo. 

Un testamento puede ayudarte a decidir quién heredará tus bienes sin necesidad de liquidarlos durante la sucesión.

Un fideicomiso te permite transferir determinados activos y bienes a una entidad jurídica independiente que los administra en nombre de tus beneficiarios hasta que quedes incapacitado o fallezcas.

Una escritura de transferencia por fallecimiento te permite designar a un beneficiario para que reclame tu propiedad inmobiliaria tras tu fallecimiento. Existen varias formas de transferir una propiedad tras el fallecimiento sin necesidad de recurrir a una prolongada venta sucesoria, siempre que utilices las herramientas adecuadas herramientas de planificación patrimonial.

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