¿Prevalece el derecho de supervivencia sobre el testamento?

Cuando un inmueble pertenece a una sola persona, suele ser fácil determinar quién es el propietario de todo el valor neto y quién decide a quién se transferirá la propiedad en el futuro. Sin embargo, en muchos casos, el inmueble no es propiedad de una sola persona o entidad. Cuando dos o más personas son propietarias de un inmueble, este suele estar en régimen de copropiedad o en régimen de propiedad por partes.

En cualquier caso, los distintos contratos y acuerdos determinan qué parte de una propiedad concreta posee y controla cada parte participante, así como si pueden vender o transferir su parte de cualquier forma. Cuando una propiedad se rige por un régimen de copropiedad, por ejemplo, cada persona incluida en ese acuerdo posee una parte igual de la propiedad. Esto significa que, cuando dos personas son copropietarias de una vivienda, cada una de ellas posee el 50 % del valor neto de la vivienda.

Además, la mayoría de los contratos de tenencia conjunta incluyen un derecho de supervivencia. Esto establece que, cuando fallece uno de los copropietarios, su parte se distribuye entre los restantes. Así pues, cuando la persona A fallece, la persona B recibe su parte de inmediato. Esta no pasa por el proceso sucesorio ni forma parte de la herencia de la persona A(y, por lo tanto, no se tiene en cuenta en su testamento).

Esto puede tener muchas implicaciones para la planificación sucesoria, y a menudo resulta más complejo de lo que podría parecer a primera vista. Por ejemplo, una propiedad puede estar en régimen de copropiedad, pero si alguien compra la parte de otra persona en un contrato de copropiedad, no queda vinculado por dicho contrato (ya que, para empezar, nunca lo firmó).

Además, el único superviviente de una propiedad en copropiedad es el único propietario del inmueble y no tiene a nadie a quien cedérselo, por lo que este pasa a formar parte de su patrimonio. Estas normas y excepciones se complican aún más con otros ejemplos de copropiedad y control de la propiedad, como la comunidad de bienes y la tenencia vitalicia. Analicemos juntos estos conceptos.

¿Qué es el derecho de supervivencia?

El derecho de supervivencia es un aspecto de la propiedad conjunta que establece que la parte que un fallecido poseía en un inmueble de titularidad compartida se distribuye entre los propietarios supervivientes. Si eres copropietario de un inmueble junto con otras dos personas y falleces, tu parte igualitaria de dicho inmueble se repartirá a partes iguales entre los dos propietarios restantes. En lugar de tres tercios, el valor neto de la vivienda se divide ahora en dos mitades.

También conocido como«copropiedad con derecho de supervivencia», se trata de un acuerdo de copropiedad que evita la sucesión judicial y garantiza que el copropietario superviviente reciba inmediatamente la parte de la vivienda que le correspondía, siempre que ese sea su deseo. Sin embargo, si es copropietario de un inmueble junto con otra persona y desea legar su parte de dicho inmueble a otra persona tras su fallecimiento, tendrá que encontrar la forma de rescindir el acuerdo.

El derecho de supervivencia evita la sucesión judicial, pero también prescinde del testamento. Por lo tanto, el derecho de supervivencia puede ser una bendición o una maldición para tus necesidades de planificación patrimonial. Si estás completamente seguro de que quieres que tu parte pase al copropietario superviviente, entonces no tienes nada de qué preocuparte.

Pero si quisieras cederla a otra persona, tendrás que obtener su consentimiento para modificar el contrato y tramitar la venta de tu parte de la propiedad, o negociar un contrato de copropiedad que te permita transferir la propiedad a través de tu testamento u otros medios. Esto es relativamente sencillo de hacer, siempre que la otra parte esté de acuerdo y no tenga ningún inconveniente en que modifiques la escritura en beneficio de otra persona, en lugar de dejar que esta se quede con tu parte tras tu fallecimiento.

Copropiedad, propiedad en común y otros acuerdos

La copropiedad puede ser un asunto complicado. Si una pareja casada adquiere una propiedad en California, esta pasa a ser de su propiedad conjunta como bien ganancial. Esto significa que ambos cónyuges poseen por igual la mitad del valor neto de dicha propiedad y, si uno de ellos fallece, el otro recibe esa mitad. Sin embargo, si un acuerdo prenupcial establece de antemano algún tipo de división específica de los bienes, es posible que el valor neto de la propiedad no se reparta necesariamente a partes iguales entre ambos cónyuges.

Además, si una pareja decide divorciarse, puede negociar un reparto equitativo de los bienes basándose en el valor neto total, en lugar de dividir el valor neto de cada activo; de este modo, una de las partes puede quedarse con la vivienda familiar, siempre que la otra reciba algo de igual valor, como el negocio familiar o propiedades de inversión de menor valor. Las normas sobre la comunidad de bienes no se aplican a los bienes privativos, que suelen ser aquellos adquiridos antes del matrimonio.

Dos o más personas pueden ser propietarias de un mismo inmueble sin estar casadas. Si bien la comunidad de bienes suele ser una ventaja del matrimonio, la propiedad en común y la propiedad conjunta son sus equivalentes fuera del matrimonio. Mientras que la propiedad conjunta ya se ha explicado anteriormente, la propiedad en común es un acuerdo alternativo en el que cada parte posee un porcentaje determinado del valor neto del inmueble y puede disponer de esa parte a su antojo.

Esto significa que una vivienda se puede dividir en tres partes, por ejemplo, en un 20 %, un 20 % y un 60 %, o en cualquier otra proporción que acuerden las partes (normalmente en función de la cantidad de dinero que hayan aportado para la compra de la propiedad). Si eres propietario del 25 % de una propiedad de inversión en régimen de propiedad en común, puedes disponer de ese 25 % como desees. Esto significa incluirlo en tu testamento, en un fideicomiso revocable, en un fideicomiso irrevocable o incluso ponerlo a la venta en el mercado inmobiliario.

Puedes realizar cualquiera de estas acciones sin el consentimiento previo de los demás copropietarios. Cualquier participación en una propiedad en copropiedad se somete a la sucesión judicial, a menos que se tomen otras medidas para evitarla. La propiedad vitalicia es una forma especial de propiedad en la que intervienen varias personas, pero solo una de ellas es la verdadera «propietaria» del inmueble en cada momento. Los titulares de una propiedad vitalicia suelen vender su propiedad a otra persona con la condición de poder seguir viviendo en ella y utilizándola hasta su fallecimiento.

En este acuerdo, la propiedad se transfiere a otra persona, pero el usufructuario vitalicio conserva el control sobre el inmueble. No puede venderlo ni cederlo a nadie más. El copropietario, denominado «remanente», puede vender su parte, pero el acuerdo permanece inalterado. El usufructuario vitalicio no puede ser desalojado del inmueble a menos que acepte modificar el acuerdo o que este llegue a su fin natural.

Cómo gestionar adecuadamente la titularidad y la planificación sucesoria

La copropiedad puede resultar complicada de gestionar, dependiendo de las circunstancias y de los problemas específicos que se planteen. Lo mejor es siempre analizar su situación concreta con un profesional del derecho y encontrar la forma más adecuada y eficaz de transmitir su propiedad a la persona a la que desee legársela.

A veces, es tan sencillo como incluir a un ser querido en tu testamento; otras veces, hacerlo puede pillarte por sorpresa, ya que la propiedad pasa a manos de otra persona totalmente ajena, porque no conocías algunos de los detalles relacionados con la titularidad. En la planificación sucesoria, es importante estar preparado.