¿Se pueden modificar o rescindir las escrituras de usufructo vitalicio?

Aunque no es tan sencillo como entrar en Internet y cambiar rápidamente el beneficiario de un seguro de vida, los derechos de usufructo vitalicio sí que pueden modificarse o rescindirse. Lo mejor es contar con un representante legal responsable que le guíe a lo largo del proceso y, si es posible, mantener una buena relación con todas las personas implicadas en la transacción.

¿Qué es una escritura de usufructo vitalicio?

Una escritura de usufructo vitalicio es una forma de ceder la propiedad a los beneficiarios antes del fallecimiento. Se trata de una forma habitual de evitar el proceso de sucesión y de informar a los hijos u otros beneficiarios de la parte de la herencia que recibirán. Cuando fallece el propietario del inmueble, el beneficiario solo tiene que presentar el certificado de defunción para acreditar la titularidad.

En una escritura de usufructo vitalicio, la propiedad en cuestión se divide entre dos tipos de partes. Una, denominada usufructo vitalicio, se calcula en función del número de años que viva el propietario. La otra, conocida como «derecho de reversión» o simplemente «reversión», se transfiere a otras personas. Tanto el derecho de reversión como el usufructo vitalicio se transmiten.

¿Quiénes son las partes implicadas en una escritura de usufructo vitalicio?

Veamos qué tipos de propietarios intervienen en una escritura de usufructo vitalicio:

• • • Otorgante, o «propietario actual»: es el propietario del inmueble que inicia la redacción de la escritura y que debe dar su consentimiento a la transferencia definitiva del inmueble.
    • Usufruario vitalicio o «nuevo propietario»: quienquiera que sea el titular del usufructo vitalicio es el «usufruario vitalicio». Puede ser o no la misma persona que el otorgante.
    • Beneficiario del resto, o «futuro propietario»: es la persona o personas a las que se les cederá el bien en cuestión tras el fallecimiento del propietario. Al futuro propietario también se le puede denominar «el heredero del resto».

Es importante recordar que, aunque algunos de estos términos, como «remainderman», suenen en singular, son de género neutro y pueden referirse a varias personas. Por ejemplo, si el otorgante o usufructuario vitalicio deja una determinada propiedad tanto a sus hijos como a sus hijas, puede haber más de un «remainderman».

En qué se diferencian las escrituras de usufructo vitalicio de otros procesos de transmisión de la propiedad

La mayoría de las personas están familiarizadas con la forma tradicional de legar un inmueble a los descendientes mediante un testamento, que entra en vigor tras el fallecimiento del testador. Sin embargo, en una escritura de usufructo vitalicio, el otorgante y el beneficiario del usufructo se consideran copropietarios del inmueble.

Sin embargo, no se trata de una copropiedad tal y como la entendemos normalmente, en la que dos personas tienen derecho a vivir y trabajar en una propiedad al mismo tiempo. En una escritura de usufructo vitalicio, el futuro propietario es precisamente eso: el futuro propietario de la propiedad, no el actual. Él o ella (o ellos) no tienen ningún derecho legal a la posesión de la propiedad.

Es posible que hayas visto anuncios de«hipotecas inversas»en la televisión durante el día. Las escrituras de usufructo vitalicio son similares, salvo que la propiedad se transfiere de una sola vez a los beneficiarios y, por lo general, no se produce ningún intercambio de dinero. Aunque el usufructuario sea copropietario de la vivienda, puede vivir en ella, pero no puede interponer una demanda para hacer valer ese derecho.

Dado que el otorgante reside en la vivienda, es responsable de su mantenimiento. Aunque legalmente no se le puede desalojar de la vivienda, debe seguir pagando la hipoteca en su totalidad. Cualquier reparación que se realice en la vivienda sigue siendo responsabilidad del propietario original. Y lo que es quizás más importante, el usufructuario vitalicio debe seguir pagando el seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad como si siguiera siendo el propietario absoluto de la misma.

Como es de suponer, las escrituras de usufructo vitalicio son más habituales en el caso de las familias multigeneracionales que en las transacciones comerciales. Muchas familias abordan esta cuestión dela «propiedad compartida»de formas diferentes, dependiendo del estado de la propiedad, la estabilidad financiera de cada una de las partes implicadas y la relación entre el propietario actual y el futuro propietario.

• • • Algunas familias deciden renovar o modernizar su vivienda para adaptarla a las necesidades de un progenitor que desea seguir viviendo en ella, o para hacerla más atractiva para futuros compradores, de tal forma que el propietario original pueda seguir disfrutándola mientras viva.
    • Otros acuerdan repartir los gastos de los impuestos sobre la propiedad y las reparaciones entre los padres y los hijos, o únicamente entre los beneficiarios.
    • En ocasiones, el usufructuario vitalicio y los futuros usufructuarios acuerdan que estos últimos se hagan cargo de la totalidad o la mayor parte de las reparaciones, los impuestos y los seguros, y que posteriormente se les reembolse con cargo al patrimonio del usufructuario vitalicio una vez que se haya ejecutado el testamento.

Las escrituras de usufructo vitalicio pueden ser una forma estable y tranquilizadora de organizar la distribución del patrimonio. Son una opción muy habitual entre los padres de edad avanzada que mantienen una relación estable con sus hijos adultos, que viven cerca. Sin embargo, si el propietario original de la vivienda decide venderla de forma repentina, el proceso puede resultar complicado.

Modificación de una escritura de usufructo vitalicio

Hay varias complicaciones que pueden entorpecer una escritura de usufructo vitalicio. Son difíciles de modificar y requieren el consentimiento de todos y cada uno de los beneficiarios. En caso de que el propietario decida, por ejemplo, mudarse para vivir cerca de sus nietos que residen lejos, deberá obtener el permiso legal de todos los beneficiarios del resto. El divorcio, la quiebra o una incapacidad repentina de cualquiera de los beneficiarios del resto también pueden complicar enormemente una escritura de usufructo vitalicio.

Dado que el otorgante ha cedido el control de su propiedad, no puede modificar la escritura de usufructo vitalicio a menos que todos los futuros beneficiarios estén de acuerdo. Por lo tanto, para modificar o rescindir la escritura de usufructo vitalicio, es necesario que todos los futuros beneficiarios estén localizables y tengan capacidad para firmar legalmente en su propio nombre.

Quienes estén considerando la posibilidad de otorgar una escritura de usufructo vitalicio, pero también deseen tener la posibilidad de modificarla, podrían consultar a su abogado sobre la posibilidad de incluir una cláusulade «facultad de designación»en el texto del documento. Una facultad de designación establece que el otorgante puede reducir la participación de un beneficiario en la propiedad o cambiar por completo a la persona designada. Esto otorga al otorgante un mayor poder.