Los derechos de propiedad deben transferirse a los herederos en caso de fallecimiento del propietario. No es posible llevarse los derechos de propiedad de una vivienda a la tumba. Sin embargo, se puede anticiparse a lo inevitable y determinar quién se queda con la vivienda y en qué momento mediante un «remanente», es decir, una persona que tiene derecho a heredar la propiedad tras el fallecimiento del propietario original.
La forma más habitual de hacerlo es mediante un testamentoo la designación de un beneficiario. Algunos estados permiten que determinados bienes se asignen a ciertas personas tras el fallecimiento sin necesidad de formalidades. En otros casos, el simple hecho de nombrar a un familiar en el testamento como único propietario de la vivienda familiar puede ahorrar a todas las partes implicadas la molestia de tener que decidir cómo repartir y liquidar las participaciones individuales en el valor de la vivienda.
Sin embargo, existen otras formas de gestionar la transmisión de una propiedad, además de incluir a alguien como beneficiario en la escritura a título de sucesión. Podrías donar la propiedad a un ser querido, aunque eso afectaría considerablemente a tu límite de exención del impuesto sobre donaciones en vida y, por consiguiente, a tu límite de exención del impuesto sobre sucesiones. Además, entregarle las llaves de la casa a tu hijo o nieto pondría en peligro tu posibilidad de seguir viviendo en ella hasta el final de tus días.
Otras opciones de organización
Entre otras opciones se encuentra el fideicomiso de residencia personal cualificado. Este contrato de fideicomiso irrevocable transfiere la propiedad de un inmueble a un fideicomiso, para que finalmente pase a manos de un beneficiario, al tiempo que permite al propietario original seguir viviendo en dicho inmueble durante un determinado periodo de tiempo.
Sin embargo, incluso este tipo de acuerdo tiene sus limitaciones y desventajas específicas: si sobrevives al plazo del fideicomiso, dejarás de ser propietario de la vivienda en la que resides y es posible que tengas que pagar un alquiler. Si falleces antes de tiempo, el contrato de fideicomiso podría quedar sin efecto.
Entonces, ¿qué se puede hacer si se quiere evitar que el inmueble pase por el proceso sucesorio, no se puede donarlo directamente debido a las obligaciones fiscales, no se desea recurrir a un fideicomiso y no se puede simplemente nombrar a un beneficiario designado?
Acceder a la propiedad vitalicia
Mientras que un fideicomiso de residencia personal cualificado transfiere la propiedad a un beneficiario, permitiendo al mismo tiempo que el otorgante siga residiendo en la vivienda durante un tiempo, un usufructo vitalicio logra algo similar sin recurrir a un fideicomiso.
Un usufructo vitalicio es un acuerdo entre un usufructuario vitalicio (el propietario original) y un heredero (el beneficiario de la vivienda). Las condiciones suelen ser sencillas: el usufructuario vitalicio sigue viviendo en la propiedad hasta su fallecimiento, momento en el que el heredero se convierte en el propietario pleno.
La principal ventaja de un usufructo vitalicio frente a la simple designación de tu hijo o nieto en el testamento es que agiliza el proceso de sucesión: en el momento en que fallezcas y se firme tu certificado de defunción, el heredero final —el beneficiario que hayas elegido— pasará a ser propietario del inmueble que hayas transferido en virtud del usufructo vitalicio. Sin embargo, hay algunas cosas que debes saber antes de constituir un usufructo vitalicio.
El papel del «remainderman»
Un heredero del resto es una persona que tiene un derecho de herencia sobre un bien. Se trata de un derecho futuro. En otras palabras, un heredero del resto está destinado a heredar un bien, pero, por el momento, no puede hacer nada con ese derecho.
Esto conlleva algunas desventajas o aspectos a tener en cuenta para el usufructuario. En primer lugar, un usufructuario no es propietario. No puede controlar la forma en que el usufructuario vitalicio gestiona la propiedad. Tampoco puede exigirle que abandone la propiedad.
Dependiendo del tipo de usufructo vitalicio de que se trate, pueden exigir que el usufructuario se encargue del mantenimiento de la propiedad. Los herederos tienen un derecho futuro sobre una vivienda o propiedad. No obstante, se trata de un derecho en toda regla, lo que significa que pueden exigir responsabilidades al usufructuario por incumplir deliberadamente sus obligaciones en cuanto al mantenimiento y la gestión de la propiedad.
Además, el usufructuario vitalicio no suele poder vender el inmueble sin el consentimiento del heredero. Esto es especialmente importante en los casos en que el otorgante del usufructo vitalicio no es necesariamente la misma persona que el usufructuario vitalicio.
Por ejemplo, supongamos que una persona en fase terminal deja la vivienda familiar en régimen de usufructo vitalicio, nombrando a su cónyuge supérstite como usufructuario vitalicio y a su hijo como heredero del resto. En ese caso, el cónyuge debe asegurarse primero de que el hijo está de acuerdo con su decisión de vender la propiedad. Dependiendo de la edad y la esperanza de vida del usufructuario vitalicio, el heredero del resto podría incluso tener derecho a una parte mayor de los ingresos obtenidos por la venta.
Las expectativas de un «remainderman»
En general, las expectativas de un usufructuario residual son limitadas. No se puede hacer gran cosa con un bien del que no se es propietario oficialmente, aunque se tenga un derecho futuro sobre él. Un usufructuario residual puede tener ciertos derechos, como un interés potencialmente mayor en el producto de la venta del bien o el derecho a que este no sufra daños. Sin embargo, el papel del usufructuario residual sigue siendo limitado hasta que se convierte en el propietario pleno del bien tras el fallecimiento del usufructuario vitalicio.
Estos derechos se ven además limitados por un usufructo vitalicio con facultades. El usufructo vitalicio con facultades restringe por completo los derechos del heredero y transfiere el control total del patrimonio al usufructuario. En virtud de un usufructo vitalicio con facultades, el usufructuario puede hipotecar o vender el inmueble como mejor le parezca. Esto incluye la posibilidad de hipotecar el inmueble que el heredero deberá heredar.
¿Deberías optar por un usufructo vitalicio?
Los derechos de usufructo vitalicio son más flexibles de lo que parecen. Aunque la mayoría están pensados para aplicarse a bienes inmuebles —especialmente a la vivienda habitual, como la casa familiar—, también es posible constituir un derecho de usufructo vitalicio para determinadas inversiones financieras e instrumentos monetarios.
En este caso, el capital del usufructo vitalicio pasaría al heredero del resto tras el fallecimiento del usufructuario, mientras que este disfruta de unos ingresos mensuales fijos (sin derecho a disponer del capital).
Los derechos de usufructo vitalicio constituyen una alternativa útil a los fideicomisos y los testamentos en aquellos casos en que un fideicomiso resulte demasiado costoso o plantee otras dificultades. No obstante, el propietario sigue deseando excluir el inmueble de su patrimonio y del proceso de sucesión.
Es fundamental elegir al heredero residual adecuado. Un heredero residual no puede ser excluido de un usufructo vitalicio sin su consentimiento. Esto hace que el usufructo vitalicio sea, en la práctica, irrevocable. No es como un testamento, que puede modificarse mediante codicilos u otro testamento.
La planificación patrimonial puede resultar complicada, pero es infinitamente gratificante, ya que permite minimizar las obligaciones fiscales de su familia a largo plazo y maximizar el valor de su legado financiero. Sin embargo, los planes patrimoniales deben ser totalmente personalizados. Existen muchas circunstancias que pueden afectar a la viabilidad o la utilidad de cualquier herramienta de planificación patrimonial. Por ello, es necesario analizar la situación con detenimiento.
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