¿Cuándo conviene optar por la propiedad conjunta?

Para muchos millennials y jóvenes estadounidenses de hoy en día, ser propietario de una vivienda representa un ideal inalcanzable. Entre los precios récord de la vivienda, la inflación y el estancamiento de los salarios, el sueño de tener un lugar al que llamar hogar puede parecer extremadamente lejano. Sin embargo, si esa vivienda pudiera compartirse de alguna manera entre varias personas, ese sueño lejano podría convertirse rápidamente en una posibilidad realista. Una forma de hacer realidad ese sueño es mediante la propiedad conjunta.

La copropiedad es una de las muchas formas en que se puede repartir una propiedad entre dos o más personas, y es una de las opciones más habituales y flexibles.

Pero, como ocurre con todo, hay consecuencias y aspectos que hay que tener en cuenta, y optar por una propiedad conjunta conlleva sus propias ventajas e inconvenientes, tanto en la vida como tras el fallecimiento.

¿Qué es la propiedad conjunta?

La copropiedad es un régimen jurídico de propiedad inmobiliaria entre dos o más partes. En la copropiedad, el inmueble se divide a partes iguales entre cada copropietario o copropietaria, con los mismos derechos y obligaciones.

Esto significa que, si eres copropietario de una vivienda vacacional junto con tu esposa y otras dos parejas, y la compartís a lo largo del año en periodos de cuatro meses, cada una de las seis partes vinculadas a la propiedad tiene un derecho de una sexta parte sobre la misma y posee una sexta parte de su valor. Además, cada copropietario tiene una responsabilidad de una sexta parte en los gastos y el mantenimiento de la propiedad y debe contribuir en consecuencia. Si no lo hacen, los demás copropietarios deben asumir la carga y la responsabilidad.

La tenencia conjunta presenta muchas características distintivas con respecto a otras formas de propiedad. Por un lado, la contribución y los beneficios equitativos de cada copropietario implican que cualquiera de ellos tiene derecho a rescindir el contrato de forma unilateral sin necesidad del consentimiento de los demás. Si una persona se retira de un contrato de tenencia conjunta, las partes restantes obtienen una parte igual; en nuestro ejemplo anterior de seis copropietarios, el resultado sería cinco copropietarios con derechos iguales.

Copropiedad y fallecimiento

Lo mismo ocurre en caso de fallecimiento. Si fallece uno de los copropietarios, su parte se reparte entre los copropietarios supervivientes. Esto es importante porque significa que un copropietario no puede legar su parte a otro ser querido de forma automática.

Cuando falleces como copropietario, tu parte de la propiedad pasa a los demás copropietarios supervivientes; no pasa a formar parte de tu patrimonio, no se somete al proceso de sucesión y no puede incluirse en el testamento.

Cualquiera puede constituir una propiedad en copropiedad. Podéis ser amigos, socios, conocidos, parejas, cónyuges o incluso un grupo de personas. Es importante recordar que, independientemente de cómo se financie la propiedad, una propiedad en copropiedad implica que todos y cada uno de los copropietarios comparten la misma responsabilidad.

Esto también se traduce en una distribución equitativa de los beneficios: si compras una propiedad de inversión junto con otras cinco personas, cada uno de vosotros recibirá una sexta parte de los beneficios de la venta. Si la alquiláis, cada uno de vosotros recibirá una sexta parte de los ingresos por alquiler. Cada uno de vosotros se hará cargo de una sexta parte de los gastos de mantenimiento, una sexta parte de los impuestos, y así sucesivamente.

Bienes gananciales

California es un estado en el que rige el régimen de comunidad de bienes. Esto significa que cualquier bien adquirido durante el matrimonio pasa automáticamente a ser propiedad conjunta de ambos cónyuges. De hecho, esta estructura de propiedad equivale, en la práctica, a una propiedad en copropiedad. Si compras una vivienda con el dinero de una herencia mientras estás casado, tanto tú como tu cónyuge os convertís en copropietarios de dicha vivienda, independientemente de quién la haya pagado. Además, ambos adquirís el derecho de supervivencia, lo que significa que, si uno de los dos fallece, el otro obtiene todos los derechos y responsabilidades de la propiedad.

Copropiedad

Aunque la copropiedad en régimen de tenencia conjunta es una de las formas más habituales de compartir la propiedad de un bien, suele compararse con la copropiedad en régimen de tenencia en común. La copropiedad en régimen de tenencia en común es una forma de copropiedad en la que las cuotas son desiguales, pero los derechos son iguales.

Esto significa que, si eres copropietario de una vivienda en régimen de propiedad en común, es posible que poseas el 40 % de la vivienda, mientras que los otros dos copropietarios poseen el 30 % cada uno. Cada uno de vosotros tiene los mismos derechos como propietario, lo que significa que ninguno puede tomar ninguna decisión sin el consentimiento de los otros dos, como alquilar la vivienda a un inquilino, reformarla o cambiar las tejas del tejado.

Además, la propiedad en común no conlleva el derecho de supervivencia. Esto significa que, cuando fallece un copropietario, su parte pasa a formar parte de su patrimonio y se incluye en el proceso de sucesión. Puede legar su parte de la vivienda a un ser querido en su testamento; esta no se divide automáticamente entre los dos propietarios supervivientes.

Copropiedad frente a usufructo vitalicio

Un usufructo vitalicio es un acuerdo especial por el que la propiedad de un inmueble se transfiere a otra persona, mientras que el propietario original conserva el derecho a utilizarlo hasta su fallecimiento.

Por ejemplo, la persona A podría legar su propiedad a un nieto mediante un usufructo vitalicio, sin dejar de ser usufructuario vitalicio de la misma; así, aunque el nieto beneficiario sea ahora, técnicamente, copropietario de la propiedad (lo que se denomina «heredero del resto»), el verdadero cuidador y residente sigue siendo la persona A.

En este caso, los derechos de propiedad son desiguales. Aunque tanto el usufructuario vitalicio como el usufructuario posterior son propietarios del inmueble, el usufructuario posterior no puede desalojar al usufructuario vitalicio, ni puede mudarse al inmueble ni utilizarlo para su propio uso.

El objetivo de un usufructo vitalicio no es compartir la propiedad, sino transferirla de una generación a otra sin necesidad de recurrir a testamentos ni al proceso de sucesión.

¿Cuándo deberías planteártelo?

La propiedad conjunta es ideal cuando se desea que todos los copropietarios tengan los mismos derechos y responsabilidades, y cuando el objetivo es legar la parte de la propiedad que te corresponde a los demás copropietarios. La propiedad conjunta suele ser ideal para parejas casadas o de hecho; en el caso de las parejas casadas, también se conoce como «propiedad conjunta por totalidad».

La propiedad en común no es la opción más adecuada cuando se tiene la intención de legar la parte de una propiedad a otra persona. La propiedad en común tampoco es recomendable en situaciones en las que la relación entre los copropietarios es frágil o tensa. Aunque todas las partes implicadas pueden rescindir unilateralmente el acuerdo y ceder su parte de la propiedad a los copropietarios restantes, una parte no puede venderse ni gravarse sin el consentimiento conjunto de todas las partes.