Para algunas familias de California, la vivienda es el activo más valioso del patrimonio. También es aquel cuya transmisión a la siguiente generación puede influir en el importe del impuesto sobre bienes inmuebles. Existe una exención entre padres e hijos, pero sus condiciones son más restrictivas de lo que algunas familias suponen.
Cuando una propiedad cambia de titular en California, puede volver a tasarse según su valor de mercado actual, en lugar de mantener su valor catastral anterior, que era inferior. El fallecimiento de uno de los padres o la donación de la vivienda a un hijo pueden constituir ese tipo de transferencia. Según la Junta de Equidad Fiscal de California, la Proposición 19 aplica una exención entre padres e hijos a las transmisiones realizadas a partir del 16 de febrero de 2021, y dicha exención limita la reevaluación en algunos casos.
La forma en que se transmite la titularidad no cambia la pregunta inicial. Un testamento, un fideicomiso y una escritura de transferencia por fallecimiento , todos ellos transfieren la propiedad, y la transferencia es lo que se tiene en cuenta a efectos de la exención.
Las directrices de la Junta establecen que solo se admiten la vivienda familiar o la explotación agrícola familiar. La vivienda debe haber sido la residencia principal de los padres y debe convertirse en la residencia principal del hijo. Las transmisiones de viviendas destinadas al alquiler no cumplen los requisitos, por lo que un dúplex alquilado a inquilinos o una segunda vivienda que se posea como inversión quedan excluidos de esta exención.
Las familias que tengan previsto mantener una vivienda en alquiler tras el fallecimiento de uno de los progenitores deben contar con que se vuelva a evaluar la situación. Cualquier persona que esté sopesando esa posibilidad frente a otras opciones puede plantear la cuestión a un abogado especializado en planificación sucesoria de Culver City antes de que el plan se concrete.
El cesionario debe solicitar la exención para propietarios de vivienda o para veteranos discapacitados en el plazo de un año desde la cesión. Si la solicitud se presenta después de ese plazo, la exención solo se aplicará de cara al futuro. Al menos un hijo que cumpla los requisitos debe seguir viviendo en la vivienda como residencia familiar y, si la vivienda deja de ser la residencia principal, se volverá a tasar a partir de la siguiente fecha de gravamen.
Los hijos que heredan una vivienda en la que no tienen previsto vivir deben ser conscientes de esa disyuntiva desde el principio. Algunos herederos tienen previsto heredar una vivienda y venderla, y la exención, por lo general, no resulta de ayuda en esa situación.
Las directrices de la Junta establecen el límite de valor en el valor del año base ponderado de la vivienda más 1 millón de dólares, y cualquier valor de mercado que supere esa cifra se añade al valor catastral. La cantidad de 1 millón de dólares se ajusta con el tiempo. Para las transmisiones que tengan lugar entre el 16 de febrero de 2025 y el 15 de febrero de 2027, asciende a 1.044.586 dólares.
Una vivienda situada en un mercado con precios elevados puede superar el límite, lo que significa que parte de su valor se volvería a tasar, incluso aunque el hijo cumpla los requisitos. Es aconsejable obtener una estimación actualizada del valor de mercado y compararla con el valor del año de referencia antes de basarse en la exención.
El formulario de reclamación, BOE-19-P, debe presentarse en un plazo de tres años a partir de la fecha del fallecimiento o de la transmisión, o antes de una transmisión a un tercero, lo que ocurra primero. En el caso de un fideicomiso que pase a ser irrevocable, la fecha del fallecimiento es la fecha del cambio de titularidad. La reclamación debe presentarse antes de que se venda la vivienda.
Es útil prepararse con antelación reuniendo:
Documentos como estos también son importantes si es necesario presentar una solicitud ante el juzgado en relación con la sucesión, y un abogado especializado en sucesiones de Culver City puede utilizarlos para confirmar quién es el titular y cuándo se produjo la transferencia. La falta de documentos retrasa la tramitación.
Un progenitor puede ceder la vivienda familiar a través de un fideicomiso en vida, y el plan puede especificar qué hijo se espera que viva allí, cómo se compensará a los demás y qué ocurre si ninguno cumple los requisitos. Es más fácil tomar esas decisiones mientras el progenitor aún puede explicarlas.
Sin esa planificación, los hermanos podrían entrar en desacuerdo respecto a una vivienda que un hijo puede conservar al amparo de la exención y los demás no. Un fideicomiso en vida también puede ayudar a evitar la sucesión judicial en California, aunque las normas de exención se aplican en cualquier caso.
El bufete Werner Law Firm, PC se fundó en 1975 y cuenta con una oficina en Los Ángeles, entre otras. Redactamos testamentos, fideicomisos, poderes notariales y directivas de atención médica, y la vivienda que un progenitor desea legar a su hijo puede constituir el eje central de ese trabajo.
Es más fácil tomar una decisión sobre la vivienda familiar mientras todos puedan aún debatirla. Un propietario de Culver City que desee legar la vivienda a uno de sus hijos puede ponerse en contacto con nuestro bufete para analizar cómo encaja la exención en su plan.
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