Guía paso a paso para cuando heredas una casa

La propiedad de una vivienda suele ser parte integrante del sueño americano y, para innumerables familias, la casa es el activo principal de la herencia. Pero, ¿qué se hace cuando se hereda una casa?

¿Necesitas modificar una escritura? ¿Firmar o rellenar un formulario de cambio de titularidad? ¿Pagar más impuestos? ¿Liquidar una deuda? ¿Solicitar una hipoteca? ¿O empezar a buscar compradores?

Respiremos hondo y vayamos paso a paso.

¿Vas a heredar una casa?

Imaginemos que vas a heredar una casa. Quizá seas hijo único y sea un hecho que la casa en la que creciste te la vayan a dejar tus padres. O quizá tu abuelo te haya dicho que tiene pensado regalarte su casa de verano.

Si los actuales propietarios de la vivienda se encuentran vivos y gozan de buena salud, tal vez valga la pena hablar con ellos sobre la mejor forma de transferir la propiedad.

¿Testamento o fideicomiso?

Existen diferentes formas de legar un inmueble, dependiendo de las circunstancias de la propiedad (¿se trata de una inversión? ¿De una vivienda en alquiler? ¿De una residencia habitual?) y del estado en el que residas. En la mayoría de los casos, la gente opta por la opción más sencilla: un testamento. Todo lo que figure en un testamento debe pasar por la sucesión, un proceso obligatorio mediante el cual se legitima el testamento y se supervisa la transferencia de los activos. Un testamento es un conjunto de instrucciones legales que se tramitan en el tribunal de sucesiones por un albacea designado por el tribunal (y, opcionalmente, especificado en el testamento).

Si una persona fallece sin testamento, su patrimonio (bienes) puede repartirse según las leyes locales de sucesión legítima. En la mayoría de los casos, esto significa que el patrimonio se divide entre los familiares más cercanos: normalmente a partes iguales entre el cónyuge y los hijos, en una proporción de 1:2 entre el cónyuge y varios hijos, o en otras combinaciones dependiendo de la situación familiar y la legislación local.

¿Cuál es la diferencia?

Un testamento ofrece mayor control que la ausencia de testamento, ya que el difunto puede especificar quién recibe qué. Sin embargo, un fideicomiso va un paso más allá.

Un fideicomiso es un acuerdo entre un fideicomitente, un fideicomisario gestor y el beneficiario. Los fideicomisos son entidades jurídicas por derecho propio y se convierten en propietarios de todo lo que se les aporta. El fideicomisario es un gestor financiero imparcial que actúa en el mejor interés del beneficiario (y de acuerdo con los deseos originales del otorgante). Mientras que un testamento es un conjunto de instrucciones, un fideicomiso es más complejo: requiere una gestión activa por parte de una persona o una organización. Entra en vigor en el momento de su constitución, en lugar de tras el fallecimiento.

Además, existe la opción de eludir tanto los fideicomisos como los testamentos y el proceso de sucesión. En algunos estados, las viviendas pueden transferirse a los beneficiarios designados en el momento del fallecimiento mediante una cláusula de transferencia por causa de muerte, también conocida como fideicomiso Totten. Sin embargo, se trata más bien de una escritura que se activa tras el fallecimiento del propietario que de un fideicomiso propiamente dicho.

¿Compartirás la herencia? ¿En qué condiciones serás propietario del inmueble?

¿Vas a ser el único propietario de la casa? ¿O vas a compartir su valor neto con otros copropietarios?

Los bienes inmuebles suelen ser propiedad conjunta mediante la propiedad en copropiedad (en la que todos tienen una parte igual) o la propiedad en común. Cuando un progenitor lega una vivienda a varios hijos, suele tratarse de una propiedad en copropiedad. Por supuesto, a menudo no es tan sencillo. Es posible que varios hijos adultos no quieran compartir la misma vivienda, sobre todo si se trata de una vivienda unifamiliar. Del mismo modo, legar la vivienda a un solo hijo podría provocar rivalidad entre hermanos.

Tómate tu tiempo para acordar con tus padres u otros familiares cómo debería repartirse la participación en la vivienda o cómo se gestionará la propiedad en el futuro, sobre todo si aún no la has heredado.

¿Se convertirá en una vivienda habitual o en una ganancia inesperada?

Tanto si tienes intención de quedarte con la vivienda como si no, es probable que tengas que tramitar el cambio de titularidad. Esto suele hacerse mediante un formulario en el que se indica quién era el propietario anterior y se incluyen tus datos.

Los impuestos sobre la propiedad se pagan en función del valor de la misma; por lo general, cuando una propiedad cambia de manos, debe volver a tasarse y actualizarse. Esto suele suponer un aumento de los impuestos sobre la propiedad para el nuevo propietario. Si la vivienda era la residencia principal cedida por un padre o un abuelo, es posible que no sea necesario realizar una nueva tasación a efectos del impuesto sobre la propiedad. Sin embargo, si heredas una vivienda dentro de la familia, es probable que quedes exento de la nueva tasación.

No obstante, una vez que se haya formalizado la propiedad, podrás seguir gestionando el inmueble como inversión, como tu propia vivienda o prepararte para venderlo.

¿Es un lastre?

Aunque la tasa de propiedad de la vivienda supera el 60 % en Estados Unidos, solo el 34 % de los propietarios estadounidenses posee el 100 % del valor neto de su vivienda. El 66 % restante sigue pagando una hipoteca.

«Ser propietario» de una vivienda y ser propietario de pleno derecho de un inmueble son dos cosas distintas. Dependiendo de las circunstancias, tu herencia podría convertirse en una carga económica que quizá no puedas asumir.

Además, es posible que las cuotas adicionales de la comunidad de propietariosy los impuestos sobre la propiedad resulten excesivos para tus ingresos o tu situación actual, incluso en su cuantía original. En estas circunstancias, lo mejor podría ser cortar por lo sano y decidir si quieres vender.

¿Alguna otra pregunta?

El derecho inmobiliario, el derecho fiscal y el derecho de familia son ámbitos complejos, y dependiendo de dónde vivas y de cuándo vayas a heredar, así como de factores individuales que es imposible enumerar, tus mejores opciones y prioridades pueden variar y cambiar. Tanto si está a punto de heredar una vivienda, como si es probable que la herede, o si ya la ha heredado y no está seguro de cuáles son los siguientes pasos, es importante aclarar todas las dudas que pueda tener con un profesional a su disposición que pueda atender específicamente sus necesidades y requisitos.

Póngase en contacto con un profesional especializado en planificación patrimonial para obtener más información sobre lo que debe hacer ahora que ha heredado o va a heredar una propiedad.